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楼市出现重大变化!今天地产股集体躁动

发表时间:2021-12-10 10:46

作者 | 湾叔

来源 | 粤湾房产(ID:GBAfang)


地产股罕见集体躁动


有炒股的朋友应该会注意到,今天A股上地产板块的出现集体躁动。


在A股的几十个行业板块中,厨卫电器涨幅高居第一,房地产服务位列第二,家用轻工、房地产开发分别排在第7和第8。



这四个板块中,厨卫电器是大家电,房地产服务是物业和中介,家用轻工是装修建材,房地产开发就是盖房子,通通都是跟房地产的上下游产业链。


自从去年下半年以来,A股整个地产板块就一直萎靡不振,别人涨很多它才跟着涨一点,别人跌一点它却跌很多。像今天这样当龙头大哥的,几乎是看不到的。


所以在今天大盘表现拉胯的情况下,房地产相关板块的涨幅虽然不是特别猛,但是所传递的信号却是不同寻常。


一般来说,股市是实体经济的风向标,往往会具有前瞻性。也就是说当一个行业即将迎来景气之前,相关概念股常常会率先走牛。


因此今天地产股的优异表现,可以视为是地产行业即将否极泰来的重要信号。


俗话说无风不起浪,地产股的集体走牛,肯定是有原因的。


那么原因何在呢?


昨天国内发生了两件大事,都跟房地产行业有一定关联。


第一件事是,昨天召开的中央政治局会议提到:“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。”


第二件事是,昨天下午央行宣布:“为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。”


政策面出现重大转变


研究政策的人就会发现,昨天政治局会议关于房地产的表述出现了较大变化。


昨天的表述是“要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。”


而在今年7月30日的政治局会议上,关于房地产的表述是:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。”


对于这个变化,官媒《经济日报》今天给出的解读是:


实现房地产业良性循环,应避免市场大起大落,严防企业经营风险,避免给整个宏观经济造成不利影响,要让房地产销售、购地、融资等各个环节都处于常态化运转。值得强调的是,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位不会改变,仍有炒房心理的投机者应该放弃幻想。


官媒的解读可能很多人还看不太明白,湾叔就结合自己的理解再细致解读一下。


大家自己对比一下两次会议表述就会发现,上一次讲了一大堆房地产调控的,而这一次就没有讲调控的了。


这说明过去一年多来不断加码的房地产调控可能告一段落,未来调控总体上还是会保持比较严,但是局部可能会有所放松。


另外的重点是,这一次讲到了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。”


翻译过来的意思就是说,只要商品房市场能够更好满足购房者的合理住房需求,那么还是要促进它健康发展和良性循环。


也就是说,政策层面对于商品房的态度,已经从调控打压转变为“更好满足购房者的合理住房需求”。



因为单纯调控打压虽然能够抑制住房价的上涨,但是也会出现一个副作用,那就是利润太低了开发商不愿意拿地建房子。


这样一来,商品房的供给量就会减少,几年后就会出现供不应求,到时候政府虽然按住一手房不让涨,但是二手房照样还是会涨价。


这点转变其实是非常重要的,因为说明政府对商品房的调控思维,已经从过程导向转变为结果导向。


只要商品房市场能够“更好满足购房者的合理住房需求”,那么政府可能不会在价格、限购、贷款等细节上卡得太死。


那么商品房市场怎样才能够“更好满足购房者的合理住房需求”呢?


其实主要靠两个方面,第一个是有充足的房源供给,让老百姓有房可买。第二个是房价稳定在合理区间,让老百姓买得起房。


所以湾叔预计,未来几年全国各地的住宅用地供应会比较充裕,政府更侧重用宽松的供给来抑制房价上涨,而不是通过行政手段来抑制房价上涨。


资金面又有利好加持


根据央行方面的预估,此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。



一般来说,市场上资金充裕了,贷款就相对容易了,而且贷款利率也会相应下降,从而降低资金借贷的成本。


这样一来,对于房地产开发商和买房人来说,都是利好。前者不用因为缺钱而减少拿地、停工、降价大甩卖等,后者也不用因为没钱也买不起房子。


而且上述这点还只是表现,如果能够联系到更多方面的变化,就能够有一个更好的认识。


今年7月份,央行也曾经进行了一次降准,向市场释放出1万亿资金。但是那次放水却没能流入楼市,因为被央行给截胡了。


那次央行通过严格把控各家商业银行的房贷额度,和指导各家商业银行上调房贷利率等手段,避免了降准释放出来的资金流入楼市。


这就好比上游水库要放水之前,先派人到下游房地产这条支流上,用沙包筑起一道拦河坝,放出来的水自然就不会流入房地产了。


但是这次降准之前,各商业银行的房贷限制却陆续出现放松,放款速度加快了,房贷利率也下调了。

这就好比要放水之前,先派人去疏通下游房地产这条支流的河道,那么这次放水,房地产就自然能够受惠了。


如果结合前文提到的政策面变化,就会发现这其实也是新的调控思路上面的一环,因为在目前的房价水平下,要想让更多刚需买得起房,得让刚需贷得到款才行。


总而言之,未来几年政府对于房地产市场调控的指导思路可以总结为八个字:住有所居,房住不炒。


只要你的房子是拿来住的不是拿来炒的,政府会从多方面帮你。买得起商品房的买商品房,买不起商品房的有公租房。


因此未来几年房地产行业可能会进入新一轮景气,只不过这轮景气跟以往不同,不是供不应求,价格暴涨的景气,而是供需两旺,价格平稳的景气。